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西安商业综合体发展迅猛供应量大 未来出路在何方

八百家资讯中心 时间:2015-08-27 09:30:11 评论:0 点击:
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  2014年底西安商业供应量达390万平米,全国排名前十的商业地产开发商已有五家进驻,未来5年还会有57个商业综合体在西安商圈矗立。商业综合体发展迅猛。但商业综合体高成本、体量大、不易去化、经营难、风险大已是普遍问题。

  商业综合体能走多远

  “立体城市”综合体项目停工了!目前售楼电话已经拨打不通。其实,早在年初市场已有这个传闻。这个事件从侧面也折射出部分综合体开发建设的艰难和困境。综合体究竟如何开发建设才能立于不败之地?选址、定位、招商和经营又有什么规律和秘诀?

  选址决定项目成败

  立丰集团董事长颜明认为,商业综合体存在混乱、无序现状的原因首先在于规划不科学,目前西安商业综合体要么太集中如钟楼、小寨,要么太稀少甚至没有像三环周边区域,缺乏全盘整体布局。其次是开发商盲目跟风一味追求规模,如外地一个项目,区域人口108万却建设500万平米的商业体量,按常规一平方米商铺一月1000元经营收入计算,500万商业一年就需要600亿元去消费,而这个区域人口全年总消费才100多亿元,这显然是小马拉大车项目,注定会失败。

  商业项目招商占30% ,运营管理占20%,选址定位是要占50%甚至51%。而选址第一诉求就是区域人口密度。像东二环立丰国际购物中心直径3公里辐射范围,区域人口45万,年消费力90亿,足以支撑其10万平米商业经营。第二是人均可支配收入。一个20万体量的商业综合体,区域人口78万、人均年消费7.2万元、年消费力500多亿,5%的市场份额就足够。另外,还要考虑区域商业饱和度及项目所在地的交通条件。

  美城机构首席市场分析师严九远说:“综合体项目选址一般符合城市核心区、城市经济新增长点、新开发区等三项标准,这样才具备一定人流和消费基础。

  定位关乎项目生命

  克而瑞西安公司总经理朱郁认为,目前综合体业态无太大差异,或在管理方面存在一定偏差,致使存在招商难、经营难等问题。如大差市的万达新天地项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图至今都不见起色。从产品的档次定为来看西安缺少高端产品,未来随着国内、国际商业大品牌的进驻,商业综合体业态雷同、产品单一、同质化严重的局面势必会得到改善。商业综合体定位涉及城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素。需要重点强调项目的主题理念。在信息化社会,人们消费方式变化很大,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明显。因此,根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现,使其真正起到都市文化中心的作用。

  商业综合体的定位关键不是档次而是规模,也就是商业经营面积。立丰董事长颜明说:“单体商业项目定位讲求差异化,SHOPPING MAII就不存在。如骡马市改造,当初如果做成西安曼哈顿商业步行街区或风情街、不夜城,移植引进袁家村、民族小吃等,在购物中参杂旅游、休闲、体验、品味等元素,就会形成项目定位的差异化。”

  经营切忌杀鸡取卵

  一个商业项目选址定位准确招商经营就是锦上添花,招商难不在租金在业态布局,商场经营的秘诀是让商家有钱可赚切忌杀鸡取卵。商业项目招商前严格的市场调研必不可少,要了解涉及的每一个商家,清楚每一类产品的利润空间。这样才能制定合理的租金政策,不会向盈利只有5%的黄金产品要10%的扣点。立丰颜总认为,商场经营更应考虑商家的承受力,不能只顾自己将商家逼到无法经营的地步,更不能轻易将商家扫地出门。一个商业项目的成功肯定是一种多赢共赢,是投资者、经营者、商家都有钱可赚。

  商业综合体作为人口密集、土地供应有限的产物,在西安甚至中国还有很长的路要走。SHOPPING MAII将是商业地产发展的必然趋势。因为传统的社区商业、街区商业已不能满足人们对购物体验、娱乐、休闲等一站式要求。颜总说:“随着人们物质条件的不断提高和消费观念的逐步改变,这种趋势会日益明显”。

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来源:西安晚报 编辑:李娜 作者:佚名
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