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成都商业地产磨剑十年 多少辛酸可以为鉴

八百家资讯中心 时间:2011-11-29 10:03:13 评论:0 点击:
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[内容提要]中国商业地产联盟秘书长王永平认为,商业地产的主要价值是运营而不是开发,开发很简单,谁都会做。过去很多公司都从住宅转型过来,在开发商业用地的时候。

    中国商业地产联盟秘书长王永平认为,商业地产的主要价值是运营而不是开发,开发很简单,谁都会做。过去很多公司都从住宅转型过来,在开发商业用地的时候。

  过去很多公司都从住宅转型过来,在开发商业用地 的时候,往往考虑住宅的模式,先开发后销售后招商,或者理念先行,没有足够的商业运营经验,促成了很多发人深省的现象。在今天回顾起来,这些现象不仅具有 警示作用,也同时意味着,成都的商业地产发展还在探索成长阶段,也就预示着未来还有更长远更广阔的机会。

  启示1

  修楼与招商,都要有的放矢

  成都人耳熟能详的商业地产故事是著名的“熊猫城”,1993年喊出口号“西部第一MALL”的大型综合体,18年来起起伏伏,中间停建8年。富力集团伸 出橄榄枝,接手之后熊猫城已更名为“富力·天汇城”,改建为总建筑面积60万平方米的大型城市综合体,曾经“大而无当”的熊猫城终于迎来了新的生机。

  以熊猫城为例总结商业地产在过去十年的经验教训,王永平认为:做商业地产项目,首先要确定服务的对象和目标客户,使商家对物业的需求相匹配,也就是做订 单地产。在日本,开发商一般不会去开发没有订单的商业化地产,往往是零售企业主动出击寻找良好的投资投资地产伙伴定制商业物业。在美国,做一个商业项目,如果没有 50%的客户的订单,而且这些客户要有非常好的品牌和信誉度,否则银行是不会放款的,所以客户的订单开发是非常重要的,可以避免以后的损失、获得金融的支 持,也可以让招商的时间大大地缩短。

  启示2

  租金与售价不均衡,投资投资地产者陷入两难

  商业地产的价格主要是由租金来主导,商业地产售价是对未来现金流的预期,而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高,投资者才会用更高的价钱去买。十年 来,成都的商业项目出现过不少怪现状,2002年后商业地产的过度开发导致市场提前透支,大量的商业地产在短时间内涌现市场导致“消化不良”,另一方面, 市面上大量的商铺因为无人租赁或经营惨淡而闲置。翻查资料,截至2006年6月底,成都营业用房空置44.75万平米,2006年当时城西商业地产均价仅 为6860元/平米,市中心部分商业物业,如铂金城、新城市广场、第一商业广场等项目的商铺价格都不高,很多仅为5000多元/平米,不少商业项目甚至打 出了“以住宅价格买商铺”的广告,商住倒挂成为一种行业现象。

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来源:成都商报 编辑:lydia 作者:佚名
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