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正略钧策房地产咨询:如何盘活商业地产项目

八百家资讯中心 时间:2011-11-24 09:47:02 评论:0 点击:
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[内容提要]当我们谈到如何“盘活”一个商业地产项目的时候,意味着这个项目已经陷入经营不善的境地,在研究如何盘活之前,应首先分析该商业地产项目陷入困境的原因。

 当我们谈到如何“盘活”一个商业地产项目的时候,意味着这个项目已经陷入经营不善的境地,在研究如何盘活之前,应首先分析该商业地产项目陷入困境的原因。

  北京美罗城黯然退场,原因众说纷纭,定位失准说、区位选择说、运营管理说、管控结构说等等,不一而足。

  导致商业地产项目失败的原因非常多,如果将商业地产项目失败的原因做一个归纳总结,主要有项目定位错误、项目运营管理模式不清、项目盈利模式不清、项目规划设计不合理等。总结下来,这里面有些是属于“硬伤”的,就如同人得了绝症,而有一些则是属于“软伤”,就如同人暂时休克。除此之外,还可分为外部原因和内部原因,外部原因指项目受外部环境影响较大的因素,如城市规划改变、交通不便、竞争对手进入等等;内部原因则是指由于项目自身因素而导致的失败,如定位错误、管理模式不清、项目规划设计错误、功能分区错误、销售与经营模式不匹配等等。对于盘活一个失败的商业地产项目来说,摸清该项目的失败原因是非常重要的,这样一是便于对症下药,有针对性的解决问题,提高项目盘活的成功率,二是会直接影响到盘活该商业地产项目的成本。一般来说,外部因素大多是“绝症”,如果盘活的话,需要付出较大的成本;内部因素则更多的体现为项目的“休克”,相对的盘活成本较低。

  一、项目定位错误又包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配

  一定的商业规模有其相适应的整体功能,商业项目定位于购物中心还是百货商场还是主题商场等功能业态,其相应的主力店、业态比例都有不同的要求,如果规模没有达到一定的要求,而盲目提出不切合实际的定位,招商和后续运营管理必将陷入困境。

  而如果仅仅通过项目形象和市场推广来打造定位,不是从项目的业态功能上配合整体定位,也将导致后续运营的失利。

  企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时,首先应当结合项目所在地的实际情况,具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等,进行市场调研之后,结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况,以市场要求为导向,制定有针对性的项目定位方案。

  二、商业地产项目的运营管理架构组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理

  主要资产为美罗城购物中心的华茂置业,是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50%的合作企业,双方出资相同,决策权相同,但企业各自利益、经营理念不同,很难达成统一意见。

  这种对等股权的合作模式,在商业地产项目的经营主体没有好的共同管理模式情况下,存在着极大的风险。

  同为新加坡美罗城控股旗下品牌,上海美罗城除了招商业态和之后的运营调整合理外,其持股比例为51:49,上海徐家汇商场股份有限公司因多出的2%的股权,规避了最终决策权上的“扯皮”。

  盘活此类项目时,由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂,对于经验较为丰富的成熟开发商,此类项目的盘活成本较低;对于经验不足的开发商而言,最好利用相关的专业经营团体机构,自己尽量不要介入商业运营管理。

  三、商业地产项目赢利模式失当,项目销售较为成功,但后期经营困难

  目前国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式,大多数由赢利模式不当而导致商业地产项目的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况,这种失败类型在商业地产项目中具有一定的代表性。

  在目前的商业地产项目中,开发商为了尽快回笼资金,减少资金压力,非常重视销售,因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流,而为了实现快速销售,开发商往往将整个项目分割成许多小单元独立出售,由于业主众多,往往造成整个项目的统一经营管理困难,并且各个业主的经营思路与开发商的经营思路经常发生矛盾,整个项目难以实现统一经营管理,这属于典型的开发商以套现为目的而进行的销售,属短期行为,完全没有考虑到后期的项目运作,给整个项目的持续经营带来很大的风险。

  商业地产项目的难点不在于前期的开发,而在于后期持续的运营管理,盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目,需要重新界项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图定项目的赢利模式,必须要考虑适合持续经营,不要因为小利而影响项目整体,避免销售成功但经营失败的结果。

  四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计

  商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段,目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素,但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中,有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。

  除此之外,不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求,硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求,不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求,项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响,进而影响项目未来经营的活力。

  开发商应要求设计公司在项目商业定位的指导下,以商业空间实用为基础的设计理念对整个项目进行规划设计,以此确保项目内容与形式的统一。若项目以建筑设计代替商业规划,由于很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计,因此会导致相应的建筑规划方案并不符合商业要求,会造成由于建筑设计不符合商业业态的需要而导致的运作失败。

  盘活因业态规划和建筑结构规划设计不合理而导致经营失败的商业地产项目时,企业可紧密结合城市发展规划对项目进行业态规划的调整,并进一步结合项目业态特点以及周边其他项目的前期定位,来进商业地产项目的规划设计工作。

  项目的规划设计失误是硬伤,万达在沈阳就曾经有过项目全面推倒重建的案例,因此,盘活此类项目需要开发商具备相当大的决心和实力。

  五、小结

  商业地产属于复合型地产开发,其实质首先是商业,然后才是地产,它首先要求地产商、投资投资地产商遵循商业地产的发展规律,先做“商业”,再做“地产”,遵照“以经营为本”的开发理念进行开发建设。

  无论是盘活失败的商业地产项目,还是新开发商业地产项目,开发商一定要把握住商业地产的固有特性,对商业地产与住宅地产开发模式上的区别要有清楚的认识,从项目前期定位开始,即遵循商业规律,考虑当地的商业现实、把握投资投资地产者和商家经营户的真实心态和需求,统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之间的多重利益关系,充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素,才能进行规划建设。

  对于一个商业地产项目而言,无论是盘活还是新建,项目能暂时取得良好销售业绩并不算真正的成功,商业地产项目要做到销售、招商和经营形成良性循环的局面,才算项目真正的盘活。

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来源:楼市 编辑:lydia 作者:佚名
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